Купля-продажа недвижимости.

Предпродажные процедуры: частный документ

При продаже жилья, как правило, до публичного нотариального акта подписывается частный договор между продавцом и покупателем, называемый договором о задатке, известным как Arras . Этот договор является обязательным, хотя он всегда подписывается при продаже недвижимости застройщиком, и он также широко используется частными лицами, особенно в крупных городах, для обеспечения сделки.
Закон рассматривает частный документ как совершенно действительный способ формализации сделки, что означает, что если вы подпишете документ такого рода, вы будете юридически обязаны соблюдать все его содержание при условии, что это не противоречит Закону. Поэтому, вы не можете быть освобождены от его соблюдения, утверждая, что то, что было согласовано в то время, более не является уместным или что, то что было подписано, было неизвестно и без штрафных санкций (см. пункт 4. Цена и оплата).
Очень важно правильно проконсультироваться перед подписанием данного документа. Нотариус не вмешивается в его составление, но сообщает об их содержании и решить все те вопросы, которые возникают, и все это бесплатно.
Один совет, который даст любой нотариус, — никогда не подписывайте то, что недостаточно понятно или не убеждены полностью.
Вот некоторые моменты, которые необходимо принять во внимание:

  1. — Кто подписывает контракт от лица продавца: когда продает застройщик — администратор или уполномоченный работник компании. Если это сделка между частными лицами, документ должен быть подписан всеми владельцами, лично или представителями соответствующим образом уполномоченными лицами.
    Если жилище является общественной собственностью, муж и жена должны его подписать; Они также должны будут это сделать, если дом является частной собственностью одного из них (это не общая собственность), при условии, если это фактический семейный адрес проживания продавца.
    Если продавец передал доверенность другому лицу для подписания этого документа, адвокат должен представить заверенную копию нотариуса, а не просто ксерокопию, а доверенность должна разрешать продажу. По этой причине удобно, прочитав доверенность, проверить, что адвокат или доверенное лицо имеет право оформить сделку.
    Если это наследники умершего владельца намереваются продать дом, желательно убедиться, что у них есть подтверждающие документы и что они единственные, кто имеет на него право. Важно обратиться к нотариусу, если вы не уверены или сомневаетесь, особенно если лицо, которое продает, не является обязательным наследником, поскольку вера в государственный реестр приостановлена на два года со дня смерти наследодателя, согласно ст. 28 Закона об ипотеке

— Обременения недвижимости: очень важно проверить, имеет ли объект обременения, есть ли у него ипотека или есть наложение ареста на имущество. Для этого в соответствующем реестре собственности необходимо запросить простую информативную запись Nota Simple.

Нередко недвижимость имеет ипотеку, при которой покупателю придется оценить, стоит ли суброгировать или нет. То есть, примите ее и станете должником той части, которая еще должна быть оплачена, перед банком, который ее предоставил, или заключите собственный ипотечный кредит. Поскольку покупатель принимает на себя все условия предыдущей ипотеки, очень важно знать все об этом, особенно о процентной ставке, если есть минимум и максимум, о сроке погашения и согласованных комиссиях, а также, естественно, о сумме к оплате. Проще всего будет обратиться в финансовое учреждение за советом. Для получения дополнительной информации вы можете обратиться к разделу Ипотечные кредиты.

3.- Тарифы сообщества владельцев: если недвижимость интегрирована в сообщество владельцев, соответствующая квота должна будет периодически выплачиваться. Необходимо проверить, что нет задолженности по платежам или, если нет, просроченной задолженности, запрашивая эту информацию у президента или администратора сообщества, который также может проинформировать вас о статутах сообщества или внутренних правилах здания. Также узнать, есть ли дополнительные расходы, утвержденные сообществом, какова сумма платежа и периодичность оплаты. Если покупатель хочет изменить назначения того, что он покупает, например, перевести с коммерческого помещения в жилой дом или наоборот, или оформить недвижимость в туристическую квартиру, или выполнить определенную деятельность, он должен предварительно обратиться в мэрию, чтобы узнать, возможно ли это, чтобы получить соответствующую лицензию, в дополнение к разрешению сообщества владельцев, если в уставе не указано иное.

4.- Цена и договор о задатке: в предварительном договоре обязательно указывается цена объекта. Кроме того, указывается остаток к плате и способ оплаты, либо последовательности платежей до подписания нотариального акта, либо суброгации части ипотеки покупателем, если есть. Обычно в договоре о задатке стороны соглашаются на оплату, то есть устанавливается определенная сумма, которую покупатель переводит продавцу в качестве резервирования (в счет оплаты). Наиболее распространенными является резервирование: покупатель потеряет задаток, если договор не выполнен по его вине, и если это вина продавца, ему придется вернуть в двух кратном размере.
Существуют определенные дома (в основном официальной защиты), для которых установлена максимальная цена продажи. В административном органе, ответственном за жилище каждого автономного сообщества, они сообщают, находится ли жилище в этом списке, какова его максимальная цена и другие условия покупки.

5.- Расходы при купле-продаже: есть пять расходов:

  • Муниципальный налог на увеличение стоимости городских земель (обычно называемый муниципальным приростом капитала).
  • Нотариальный публичный акт купчей.
  • Регистрация в реестре Собственности.
  • Налоги: НДС или налог на передачу имущественных прав (ITP). Для определения суммы, обратитесь к последующим пунктам.
  • Делопроизводитель (Gestor), который оплачивается по счет-фактуре, за выполнения определенных процедур.
    Если в частном договоре ничего не оговорено, или если указано, что расходы «согласно закона», сторона-продавец будет оплачивать прирост капитала, и большую часть купчей — оригинал, а покупатель — копии, (хотя это правило варьируется в зависимости от автономного сообщества), регистрационные сборы и налоги на передачу. Пакт, согласно которому налогоплательщик муниципального налога на прирост капитала (продавец) или налога на реальные права (покупатель) изменяется, не влияет на Администрацию, которая всегда будет требовать эти налоги с налогоплательщика в отношении IBI года в процессе, в соответствии с СТС от 15 июня 2016 года, при отсутствии соглашения об обратном, продавец, который оплачивает IBI, может передать его покупателю пропорционально времени, в течение которого каждая из сторон владеет.
    В случае, если продает застройщик, законодательством запрещается, чтобы покупатель брал на себя расходы, которые по закону должны быть оплачены стороной-продавцом, такие как муниципальный прирост капитала, расходы по объявлению нового строительства и горизонтальное деление или аннулирование ипотеки, (когда она будет приобретена без обременений или предпочтительнее взять ипотеку самостоятельно).

6.- Выбор нотариуса. Любой нотариус беспристрастен в том смысле, что нет «партийных» нотариусов, но вы можете быть заинтересованы в том, чтобы обратиться к конкретному нотариусу для оформления нотариального акта. Кто бы ни продавал, будь то застройщик или частное лицо, покупатель имеет право выбрать нотариуса.
7.- Эффект частного документа: хотя частный документ полностью действителен, этого недостаточно зарегистрировать жилье или запросить ипотечный кредит в банке. Для этого важно иметь документ с гораздо более высоким эффектом, который обеспечивает достаточную правовую безопасность, требуемую законом. Это нотариальный акт.
Нотариальный акт продажи является публичным документом, выданный нотариусом. В нашем Праве очень мало случаев, когда нотариальный акт является обязательным. Существует общий принцип свободы формы, но, несмотря на то что документ не является обязательным для совершения продажи, он настоятельно рекомендуется, поскольку он имеет очень мощные последствия, конкретно регулируемые законом, которые намного превышают возможности, которые может произвести частный документ. Кроме того, профессиональная деятельность нотариуса предоставляет дополнительную информацию сторонам, обеспечивает безопасность договаривающихся сторон и повышает эффективность сделки, содержание акта, путем адаптации его к юридической законности, которая является подходящим средством для регистрации дома в Реестре собственности.
Подлинность: лица, участвующие в процессе купли продажи, заявляют перед нотариусом в публичном акте свою готовность продать и купить и их условия, и нотариус собирает эти заявления под свою веру и дает разрешение на сделку. Вот почему говорят, что нотариальный акт надежен, то есть он верит в себя. Частный документ не является надежным. Следовательно, общеизвестно, что декларации делаются «перед нотариусом».
Правовое обеспечение: нотариус не ограничивается свидетельством, но его профессиональная деятельность обеспечивает правовое обеспечение при продаже посредством различных проверок:
Подтверждение личности, дееспособности и легитимности покупателя и продавца: нотариус проверит личность сторон, участвующих в договоре, с помощью их действительных DNI или паспортов, копии которых будут приложены к физическим или телематическим копиям. Кроме того, нотариус подтвердит, что покупатель и продавец обладают достаточной способностью продавать и покупать, соответственно, и что они достаточно законны, чтобы действовать в случае, если они действуют от имени и в качестве представителя других лиц, независимо от того, являются ли они несовершеннолетними, недееспособными, иностранцы с полномочиями или представители юридических лиц (компаний, кооперативов, ассоциаций, фондов …). Он также проверит, в отношении покупателя и продавца, состоят ли они в браке и в каком состоянии супружеской собственности, нужно ли одному из супругов продавца вмешиваться и, в отношении покупателя, с какой целью он покупает дом.
Проверка права собственности продавца: нотариус проверит право собственности продавца, будь то документ, решение суда или документ государственной администрации, и запишет сделку, совершенную с тем же названием.
Проверка постоянного места жительства продавца: нотариус потребует от продавца письменного заявления о том, что продаваемое им жилье является его обычным местом жительства семьи, поскольку в таком случае супруг или не состоящий в браке партнер (в случае гражданского брака) должен также дать согласие на продажу, даже если собственность является исключительной собственностью продавца.
Официально охраняемое жилье (VPO): нотариус предупредит о максимальной продажной цене, которая не может быть превышена, о разрешении, которое требуется от Администрации, чтобы покупатель мог приобрести жилье, о требованиях, обязательствах и ограничениях, которые покупатель должен выполнить при этом типе жилья, пока действуют ограничения.
Статус аренды: нотариус потребует от продавца в письменной форме заявить, что собственность не обременена арендой и жильцами или, в противном случае, кем они являются и каковы их права нахождения.
Подтверждение регистрации права собственности, обременений и безопасности при покупке: путем предварительного запроса регистрационной информации и немедленного представления купчей в реестр собственности. Нотариус перед продажей запрашивает в реестре текущую информативную выписку с указанием, кто является владельцем дома, и если есть обременения, или на нем весит ипотека, залоговое удержание или любое другое обременение (это будет так до тех пор, пока регистраторы не разрешат онлайн-доступ к регистрационным книгам, как это установлено законом). После того, как договор купли-продажи будет подписан, нотариус представляет его в электронном виде в тот же день в Реестр собственности. Это двойной механизм, целью которого является предоставление полной информации и снижение рисков для покупателя практически до нуля, поскольку после совершения покупки нотариус регистрирует ваше приобретение в реестре с помощью электронных средств.

Проверка уплаты коммунальных платежей: покупатель должен потребовать, чтобы продавец предоставил справку от секретаря сообщества владельцев с «одобрения» президента, подтверждающего, что продавец своевременно оплатил платежи сообщества. Нотариус потребует предоставление этого сертификата несмотря на то, что покупатель, будучи должным образом проинформирован о сумме квот. Кроме того, нотариус посоветует покупателю предоставить свои данные администратору сообщества для оплаты последующих платежей.
Кадастровые данные: нотариус также потребует, чтобы был представлен кадастровый номер дома, обычно посредством последней квитанции IBI, которая должна быть представлена продавцом, и получит описательную и графическую кадастровую сертификацию, которая будет включена в документ для проверки совпадение и предупреждение о несоответствиях между кадастровыми данными, теми, которые появляются в публичном акте, и теми, которые указаны в Реестре собственности. Как только акт купли-продажи будет подписан, нотариус предоставит информацию о покупателе в кадастр недвижимости, чтобы следующие квитанции IBI были выписаны на имя нового владельца. Он также проверит отсутствие ожидающих платежей IBI за предыдущие не предписанные финансовые годы. Кадастровые консультации
Сертификат энергоэффективности: нотариус запросит у продавца сертификат энергоэффективности или его копию, которая будет приложена к купчей.
Свидетельство о пригодности для жилья: существуют автономные сообщества, которые требуют, чтобы продавец предоставил покупателю действующее свидетельство о пригодности для жилья, и это свидетельство будет проверено нотариусом и будет зафиксировано в акте.
Технический осмотр здания. Существуют автономные сообщества, которые требуют, чтобы в зданиях определенного возраста, где приобретается квартира или помещение, покупатель был проинформирован о том, прошел ли этот осмотр здание или нет, поскольку, если это будет не так, Администрация может применить санкции к их владельцам, обстоятельство, которое нотариус предупредит.
Проверка формы оплаты платежей: нотариус проверяет и записывает в письменной форме, как и когда недвижимость была оплачена: наличными, обычными или банковскими чеками, если они зарегистрированы или на предъявителя, номера счетов, с которых деньги вышли, номер счета, на который были внесены деньги в случае банковского перевода, даты платежей или если они выплачиваются в том же акте подписания акта и как они выплачиваются в этом акте , В случае, если продажа облагается НДС, она также в письменной форме фиксирует, как и когда был уплачен указанный налог. Если продавец является иностранцем, нотариус должен зарегистрировать удержание, которое покупатель должен составить в размере 3% от продажной цены, и сообщить покупателю и продавцу о моделях, которые они должны заполнить, в связи с этим, и условия соблюдения своих налоговых обязательств. В любом случае, помните, что лучше платить номинальными банковскими чеками или банковскими переводами, чтобы не было проблем с Законом о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма.
Предупреждения в случае отложенной оплаты: В случае, если обе стороны согласны с тем, что покупатель может отложить оплату части стоимости, нотариус предупредит продавца о рисках, которые он совершает, и о гарантиях, которые ему могут понадобиться, чтобы избежать этих рисков и что стоимость этих гарантий, которую должен нести покупатель, который не может приобрести недвижимость за наличный расчет.
Предупреждение о скрытых недостатках: нотариус предупредит продавца о том, что он несет ответственность за недостатки, которые может иметь дом, и что они не оценены с первого взгляда несмотря на то, что по каким-либо причинам покупатель выполняет это обязательство перед продавцом.
Предупреждение о налоговой ответственности: нотариус предупредит продавца о его обязательстве уплатить муниципальный доход с капитала в течение срока владения (в случае, если он продал городскую собственность), и что он должен хранить простую копию акта продажи, чтобы сделать Ваша декларация о подоходном налоге с населения для целей возможного прироста капитала. Нотариус проинформирует покупателя о его обязанности по уплате налога на покупку либо путем передачи активов Onerosa, либо с помощью документально оформленных правовых актов (в последнем случае, если НДС уплачен), и что он должен доказать представление простой копии акт в городском совете о ликвидации налога на увеличение стоимости городской земли (обычно называемого муниципальным приростом капитала, который по закону должен оплачивать продавец), чтобы покупатель мог зарегистрировать собственность на свое имя в Реестре Собственности. Этот процесс может быть выполнен нотариусом, если покупатель запросит его.
Идентификация реального владельца: в случае вмешательства коммерческой компании и в соответствии с Законом о предотвращении отмывания денег, нотариус обязан определить, кто является или кто является физическим лицом, контролирующим более 25 процентов акции или доли участия компании.
Совет: нотариус является юристом, и в его функции входит консультирование и консультирование беспристрастно и бесплатно.
Он беспристрастен, и его миссия состоит в том, чтобы информировать все вовлеченные стороны в равной степени, хотя он должен оказывать большую помощь тем, кто в ней больше всего нуждается. Не нужно стесняться консультироваться с возникающими сомнениями, причем не только в день подписания, но и перед оформлением каких-либо документов. Это ваше право.

Действия после покупки

После того, как дом был приобретен в результате публичного акта, вы должны выполнить то, что называется «управлением» документа:
1.- Заплатить соответствующие налоги Автономному сообществу, для которого существует максимальный период в 30 рабочих дней или один месяц (в зависимости от Автономного сообщества) с даты написания, предоставив его копию и соответствующую форму. По истечении этого срока возможна задержка и доплата. Если есть требование со стороны Администрации, оно также налагает финансовый штраф.
Если на покупку начисляется НДС, например, потому что это первая продажа, сделанная промоутером, необходимо заплатить, кроме того НДС, который доставлен тому же промоутеру, чтобы его можно было ввести в государственную казну, 1% или 1 5% (по данным автономного сообщества) от цены сделки, согласно концепции документально оформленных правовых актов. Если НДС не начисляется, это потому, что это вторая продажа, и поэтому будет применяться налог на передачу собственности; тогда процент удовлетворения составляет от 6% до 10% от цены (по данным автономного сообщества).
2.- Зарегистрируйте покупку в Реестре собственности.
Акт может быть представлен нотариусом в реестр в электронном виде по запросу, что настоятельно рекомендуется, так как эта презентация гарантирует непосредственность и блокировку реестра для любого другого документа в качестве предупреждающей записи вложения. или требовать от продавца.
Акт также может быть передан в реестр посредством копии, заверенной нотариусом на бумажном носителе. Существует период безопасности для предоставления уполномоченной копии, подписанной нотариально на бумажном носителе, после уплаты налога на передачу активов Onerosa или, при необходимости, документально оформленных правовых актов. После проверки регистратором регистратор зарегистрирует имущество на имя покупателя, а нотариус доставит копию документа с изменением его имени в реестре. Тем не менее, общее правило заключается в том, что нотариус, если он отвечает за управление документами, выполняет все процедуры в электронном виде, для обеспечения безопасности и скорости.
Эти шаги могут быть сделаны лично, хотя во многих случаях, когда за продажей следует ипотека, финансовое учреждение требует, чтобы процедура выполнялась конкретным агентством. В этом случае вы должны спросить, сколько они будут взимать за эту услугу. Нотариус также может взять на себя делопроизводство. Что делает нотариус?

Контакт Solana Spain

Напишите нам, используя следующую форму, и мы свяжемся с вами как можно скорее