КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ ЖИТЛА.

Передпродажні процедури: приватний документ

При продажу житла, як правило, до публічного нотаріального акту підписується приватний договір між продавцем і покупцем, так званий договір про завдаток, відомим як «Arras». Цей договір є обов’язковим, хоча він завжди підписується при продажу нерухомості забудовником, і він також широко використовується приватними особами, особливо у великих містах, для забезпечення виконання угоди.
Закон розглядає приватний документ як абсолютно дійсний спосіб оформлення угоди, що означає, якщо ви підпишете документ такого роду, ви будете юридично зобов’язані дотримуватися всіх його положень за умови, що це не суперечить Закону. Тому, ви не можете бути звільнені від його дотримання, стверджуючи, що те, що було погоджено в той час, більш не є доречним або що, те що було підписано, було невідомо і без штрафних санкцій (див. Пункт 4. Ціна та оплата).
Дуже важливо правильно проконсультуватися перед підписанням даного документа. Нотаріус не втручається в його складання, але повідомляє про їхній зміст і вирішити всі ті питання, які виникають, і все це безкоштовно.
Одна порада, який дасть будь-який нотаріус, – ніколи не підписуйте те, що недостатньо зрозуміло або не впевнені повністю.

Ось деякі важливі пункти які потрібно прийняти до уваги:

  1. Хто підписує контракт від імені продавця:
    Коли продає забудовник – адміністратор або уповноважений працівник компанії забудовника. Якщо це угода між приватними особами, документ повинен бути підписаний усіма власниками, особисто або відповідним чином уповноваженими особами.
    Якщо житло є суспільною власністю, чоловік і дружина повинні його підписати; Вони також повинні будуть це зробити, якщо будинок є приватною власністю одного з них (це не спільна власність), за умови, що це фактична сімейна адреса проживання продавця.
    Якщо продавець передав доручення іншій особі для підписання цього документа, адвокат повинен подати завірену копію нотаріуса, а не просту ксерокопію, а довіреність повинна дозволяти продаж.
    Якщо це спадкоємці померлого власника мають намір продати будинок, бажано переконатися, що у них є підтверджуючі документи і що вони єдині, хто має на нього право. Важливо звернутися до нотаріуса, якщо ви не впевнені чи сумніваєтеся, особливо якщо особа, яка продає, не є обов’язковим спадкоємцем, оскільки записи в державний реєстр припиняються на два роки з дня смерті спадкодавця, згідно зі ст. 28 Закону про Іпотеку.
  2. Обтяження нерухомості: 
    Дуже важливо перевірити, чи має об’єкт обтяження, чи є у нього іпотека або має накладення арешту на майно. Для цього у відповідному Реєстрі Власності необхідно запросити простий інформативний запис Nota Simple.
    Нерідко нерухомість має іпотеку, при якій покупцеві доведеться оцінити, чи варто взяти суброгацію чи ні. Тобто, приймає її і стає боржником тієї частини, яка ще повинна бути оплачена, банку, який її надав, або укласти власний іпотечний кредит. Оскільки покупець приймає на себе всі умови попередньої іпотеки, дуже важливо знати все про це, особливо про процентну ставку, якщо є мінімум і максимум, про термін погашення і узгоджених комісіях, а також, природно, про суму до оплати. Найпростіше буде звернутися до фінансової установи за порадою. Для отримання додаткової інформації ви можете звернутися до розділу Іпотечні кредити.
  3. Тарифи спільноти власників:
    Якщо нерухомість інтегрована в співтовариство власників, відповідна квота повинна буде періодично виплачуватися. Необхідно перевірити, що немає заборгованості по платежах або, що немає, простроченої заборгованості, запитуючи цю інформацію у президента або адміністратора спільноти, який також може проінформувати вас про статути спільноти або внутрішніх правилах жилого комплексу. Також дізнатися, чи є додаткові витрати, затверджені спільнотою, яка сума платежу і періодичність оплати. Якщо покупець хоче змінити призначення того, що він купує, наприклад, перевести з комерційного приміщення в житловий будинок або навпаки, або оформити на нерухомість туристичну ліцензію, або виконати певну діяльність, він повинен попередньо звернутися до мерії, щоб дізнатися, чи можливо це зробити та отримати відповідну ліцензію, на додаток дозвіл спільноти власників, якщо в статуті не зазначено інше.
  4. Ціна і договір про завдаток з шрафними санкціями: 
    В попередньому договорі обов’язково вказується ціна об’єкта. Крім того, вказується залишок до сплати і спосіб оплати, або послідовность платежів до підписання нотаріального акту, або суброгації частини іпотеки покупцем, якщо є. Зазвичай в договорі про завдаток сторони погоджуються на оплату, тобто встановлюється певна сума, яку покупець переводить продавцеві як резерву (в рахунок оплати). Найбільш поширеними є резервування: покупець втратить завдаток, якщо договір не виконаний з його вини, і якщо це вина продавця, йому доведеться повернути в двох кратному розмірі.
    Існує житло під офіційним захистом (VPO), для яких встановлена максимальна ціна продажу. В адміністративному органі, відповідальному за житло кожного автономного співтовариства можна дізнатися, чи знаходиться житло в цьому списку, яка його максимальна ціна та інші умови продажу.
  5. Витрати при купівлі-продажу:
    Є п’ять витрат:

    1. Муніципальний податок на збільшення вартості міських земель (зазвичай називається муніципальним приростом капіталу PLUSVALIA).
    2. Нотаріальний публічний акт купчої..
    3. Реєстрація в Реєстрі Власності.
    4. Податки: ПДВ або податок на передачу майнових прав (ITP). Для визначення суми, зверніться до наступних пунктів.
    5. Діловод (Gestor), який оплачується за рахунком-фактурою, за виконання певних процедур.
      Якщо в приватному договорі нічого не обумовлено, або якщо вказано, що витрати “відповідно до закону”, сторона-продавець буде оплачувати приріст капіталу, і більшу частину купчої – оригінал, а покупець – копії, (хоча це правило варіюється в залежності від автономного співтовариства), реєстраційні збори і податки на передачу. Пакт, згідно з яким платник податків муніципального податку на приріст капіталу (продавець) або податку на реальні права (покупець) змінюється, не впливає на Адміністрацію, яка завжди буде вимагати ці податки з платника податків. Щодо IBI року в процесі, відповідно до СТС від 15 червня 2016 року, за відсутності угоди про інше, продавець, який оплачує IBI, може передати його покупцеві пропорційно часу, протягом якого кожна зі сторін має житло у власності.
      У разі, якщо продає забудовник, законодавством забороняється, щоб покупець брав на себе витрати, які згідно із законом повинні бути оплачені стороною-продавцем, такі як муніципальний приріст капіталу, витрати по оголошенню нового будівництва і горизонтальне розподіл або анулювання іпотеки, (коли вона буде придбана без обтяжень або краще взяти іпотеку самостійно).
  6. Вибір нотаріуса:
    Будь-який нотаріус неупереджений в тому сенсі, що немає «партійних» нотаріусів, але ви можете бути зацікавлені в тому, щоб звернутися до конкретного нотаріуса для оформлення нотаріального акту. Хто б не продавав, будь то забудовник або приватна особа, покупець має право вибрати нотаріуса.
  7. Ефект приватного документа:
    хоча приватний документ повністю дійсний, цього недостатньо щоб зареєструвати житло або запросити іпотечний кредит в банку. Для цього важливо мати документ з набагато більш високим ефектом, який забезпечує достатню правову безпеку, необхідну законом. Це нотаріальний акт.
    Нотаріальний акт продажу є публічним документом, виданий нотаріусом. У нашому Праві дуже мало випадків, коли нотаріальний акт є обов’язковим. Існує загальний принцип свободи форми, але, не дивлячись на те що документ не є обов’язковим для здійснення продажу, він настійно рекомендується, оскільки він має дуже потужні наслідки, конкретно регульовані законом, які набагато перевищують можливості приватного документу. Крім того, професійна діяльність нотаріуса надає додаткову інформацію сторонам, забезпечує безпеку договірних сторін і підвищує ефективність угоди, зміст акта, шляхом адаптації його до юридичної законності, яка є підходящим засобом для реєстрації нерухомості в Реєстрі Власності.
  8. Достовірніть:
    Особи, які беруть участь в процесі купівлі продажу, заявляють перед нотаріусом в публічному акті свою готовність продати і купити і їх умови, і нотаріус збирає ці заяви під свою віру і дає дозвіл на угоду. Ось чому кажуть, що нотаріальний акт надійний, тобто він вірить в себе. Приватний документ не є надійним. Отже, загальновідомо, що декларації робляться «перед нотаріусом».
  9. Правове забезпечення:
    Нотаріус не обмежується свідоцтвом, але його професійна діяльність забезпечує правові гарантії при продажу за допомогою різних перевірок:

    1. Підтвердження особистості, дієздатності і легітимності покупця і продавця: нотаріус перевірить особистість сторін, що беруть участь в договорі, за допомогою їх дійсних DNI або паспортів, копії яких будуть включені до фізичних або телематичних копій. Крім того, нотаріус підтвердить, що покупець і продавець мають достатню здатність продавати і купувати, відповідно, і що вони досить законні, щоб діяти в разі, якщо вони діють від імені та в якості представника інших осіб, незалежно від того, чи є вони неповнолітніми, недієздатними, іноземці з повноваженнями або представники юридичних осіб (компаній, кооперативів, асоціацій, фондів …). Він також перевірить, щодо покупця і продавця, чи перебувають вони в шлюбі і в якому правовому режиму майна подружжяі, чи потрібно одному з подружжя продавця втручатися і, щодо покупця, з якою метою він купує нерухомість.
    2. Перевірка права власності продавця:
      Нотаріус перевірить право власності продавця, будь то документ, рішення суду або документ державної адміністрації, і запише угоду, зроблену з тією ж назвою.
    3. Перевірка постійного місця проживання продавця:
      Нотаріус зажадає від продавця письмової заяви про те, що продається їм житло є його постійним місцем проживання сім’ї, оскільки в такому випадку чоловік або особа яка не перебуває в шлюбі (партнер в разі цивільного шлюбу) повинен також дати згоду на продаж, навіть якщо нерухомість є виключною власністю продавця.
    4. Житло під офіційною охороною (VPO):
      Нотаріус попередить про максимальну продажну ціну, яка не може бути перевищена, про дозвіл, який вимагається від Адміністрації, щоб покупець міг придбати житло, про вимоги, зобов’язання та обмеження, які покупець повинен виконати при цьому типі житла, поки діють обмеження.
    5. Статус оренди:
      Нотаріус зажадає від продавця в письмовій формі заявити, що власність не обтяжена орендою і мешканцями або, в іншому випадку, ким вони є і які їхні права перебування..
    6. Підтвердження реєстрації права власності, обтяжень і безпеки при покупці:
      шляхом попереднього запиту реєстраційної інформації та негайного подання купчої в реєстр власності. Нотаріус перед продажем запитує в реєстрі поточну інформативну виписку із зазначенням, хто є власником будинку, і якщо є обтяження, або на ньому важить іпотека, заставне утримання або будь-яке інше обтяження (це буде так до тих пір, поки реєстратори не дозволять онлайн-доступ до реєстраційних записів, як це встановлено законом). Після того, як договір купівлі-продажу буде підписаний, нотаріус представляє його в електронному вигляді в той же день до Реєстру Власності. Це подвійний механізм, метою якого є надання повної інформації та зниження ризиків для покупця практично до нуля, оскільки після здійснення покупки нотаріус реєструє ваше придбання в реєстрі за допомогою електронних засобів.
    7. Перевірка сплати комунальних платежів:
      Покупець повинен вимагати, щоб продавець надав довідку від секретаря спільноти власників з «схвалення» президента, що підтверджує, своєчасну сплату платежів спільноти продавцем. Нотаріус зажадає надання цього сертифіката не дивлячись на те, що покупець, будучи належним чином поінформований про суму квот. Крім того, нотаріус порадить покупцеві надати свої дані адміністратору спільноти для оплати наступних платежів..
    8. Кадастрові дані:
      Нотаріус також зажадає, щоб був представлений кадастровий номер будинку, зазвичай за допомогою останньої квитанції IBI, яка повинна бути представлена продавцем, і отримає описову і графічну кадастрову сертифікацію, яка буде включена в документ для перевірки і попередження про невідповідності між кадастровими даними, які з’являються в публічному акті, і тими, які вказані в Реєстрі власності. Як тільки акт купівлі-продажу буде підписаний, нотаріус надасть інформацію про покупця в кадастр нерухомості, щоб такі квитанції IBI були виписані на ім’я нового власника. Він також перевірить відсутність не оплачених платежів IBI за попередні фінансові роки.
    9. Сертифікат енергоефективності:
      Нотаріус запросить у продавця сертифікат енергоефективності або його копію, яка буде прикладена до купчої.
    10. Свідоцтво про придатність для житла:
      Існують автономні співтовариства, які вимагають, щоб продавець надав покупцеві чинне свідоцтво про придатність будівлі для житла, і це свідоцтво буде перевірено нотаріусом і зафіксовано в акті.
    11. Технічний огляд будівлі:
      Існують автономні співтовариства, які вимагають, щоб в будинках певного віку, де купується квартира або приміщення, покупець був проінформований про те, чи пройшля ця будівля цей огляд чи ні, оскільки, якщо це буде не так, Адміністрація може застосувати санкції до їх власників, та обставина, про яку нотаріус попередить.
    12. Перевірка форми оплати:
      Нотаріус перевіряє і записує в письмовій формі, як і коли нерухомість була оплачена: готівкою, звичайними або банківськими чеками, якщо вони зареєстровані або на пред’явника, номери рахунків, з яких гроші вийшли, номер рахунку, на який були внесені гроші в разі банківського переказу, дати платежів або якщо вони виплачуються в тому ж акті підписання акту і як вони виплачуються в цьому акті, в разі, якщо продаж обкладається ПДВ, він також в письмовій формі фіксує, як і коли було сплачено зазначений податок. Якщо продавець є іноземцем, нотаріус повинен зареєструвати утримання, яке покупець повинен утримати в розмірі 3% від продажної ціни, і повідомити покупця і продавця про податкові форми, які вони мають заповнити, і умови дотримання своїх податкових зобов’язань. У будь-якому випадку, пам’ятайте, що краще платити номінальними банківськими чеками або банківськими переказами, щоб не було проблем з Законом про запобігання відмиванню грошей і фінансування тероризму.
    13. Попередження в разі відкладеної оплати:
      В разі, якщо обидві сторони згодні з тим, що покупець може відкласти оплату частини вартості, нотаріус попередить продавця про ризики, які він робить, і про гарантії, які йому можуть знадобитися, щоб уникнути цих ризиків і що вартість цих гарантій, яку повинен нести покупець, який не може придбати нерухомість за готівковий розрахунок.
    14. Попередження про приховані недоліки:
      Нотаріус попередить продавця про те, що він несе відповідальність за недоліки, які може мати будинок, і що вони не оцінені з першого погляду не дивлячись на те, що з якихось причин покупець виконує це зобов’язання перед продавцем.
    15. Попередження про податкову відповідальності:
      Нотаріус попередить продавця про його зобов’язання сплатити муніципальний дохід з капіталу протягом терміну володіння (в разі, якщо він продав міську власність), і що він повинен зберігати просту копію акту продажу, щоб зробити декларацію про прибутковий податок з населення ( IRPF) якщо є можливий прирісу капіталу. Нотаріус проінформує покупця про його обов’язки по сплату податку на покупку або передачі активів правового титулу, або документально оформлених правових актів (AJD- в останньому випадку, сплачуэться ПДВ), і що він повинен довести уявлення простий копії акт в міській раді про ліквідацію податку на збільшення вартості міської землі (зазвичай званого муніципальним приростом капіталу, який за законом має оплачувати продавець), щоб покупець міг зареєструвати власність на своє ім’я в міській земельній книзі. Цей процес може бути виконаний нотаріусом, якщо покупець запросить його.
    16. Ідентифікація реального власника:
      В разі втручання комерційної компанії та відповідно до Закону про запобігання відмиванню грошей, нотаріус зобов’язаний визначити фізичну особу чи особи, які контролюють більш 25 відсотків акцій або частки участі компанії.
    17. Порада:
      Нотаріус є юристом, і в його функції входить консультування неупереджено і безкоштовно.
      Він неупереджений, і його місія полягає в тому, щоб інформувати всі залучені сторони в рівній мірі, хоча він повинен надавати більшу допомогу тим, хто її найбільше потребує. Не потрібно соромитися консультуватися з виникаючими сумнівами, причому не тільки в день підписання, але і перед оформленням будь-яких документів. Це ваше право.

Дії після покупки

Після того, як нерухомість була придбана в результаті публічного акту, ви повинні виконати те, що називається «діловодством» документа:

  1. Заплатити відповідні податки до Автономного Співтовариства, протягом максимум 30 робочих днів або один місяць (в залежності від Автономної спільноти) з дати підписання, надавши його копію і відповідну форму. Після закінчення цього терміну можлива пеня і доплата. Якщо є вимога з боку Адміністрації, вона також накладає фінансовий штраф.
    Якщо на покупку нараховується ПДВ, наприклад: перша продажа, зроблена забудовником, необхідно заплатити ПДВ забудовнику; AJD 1% або 1 5% (залежить від автономного співтовариства ) від ціни угоди, згідно з концепцією документально оформлених правових актів. Якщо ПДВ не нараховується, в разі перепродажу буде застосовуватися податок на передачу власності (ITP); тоді відсоток становить від 6% до 10% від ціни продажу (залежить від автономного співтовариства).
  2. Зареєструйте покупку в Реєстрі Власності.
    Акт може бути представлений нотаріусом до реєстру в електронному вигляді за запитом, що настійно рекомендується, так як ця презентація гарантує безпосередність і блокування реєстру для будь-якого іншого документа в якості попереджувального запису про обтяження чи позову до продавця.
    Акт також може бути переданий до реєстру за допомогою копії, завіреної нотаріусом на паперовому носії. Існує період безпеки для надання уповноваженою копії, підписаної нотаріально на паперовому носії, після сплати податків або, при необхідності, документально оформлених правових актів (AJD). Після перевірки реєстратором зареєструє майно на ім’я покупця, а нотаріус доставить копію документа зі зміною його імені в Реєстрі. Проте, загальне правило полягає в тому, що нотаріус або Гестор, якщо він відповідає за діловодство, виконує всі процедури в електронному вигляді, для забезпечення безпеки і швидкості.

Ці дії можуть бути зроблені особисто покупцем, хоча в багатьох випадках, при купівлі з іпотекою, фінансова установа вимагає, щоб процедура виконувалася їхнім діловодом. В цьому випадку ви повинні запитати, скільки вони будуть стягувати за цю послугу. Нотаріус також може взяти на себе діловодство.

Зв’яжіться з нами

Напишіть нам, використовуючи наступну форму, і ми зв’яжемося з вами як можна швидше.